Zakup. Elementi ugovora. Postojeće vrste. Što je suhi kupon.
Ugovor o zakupu kuće je sporazum kojim se stranka (koja se naziva najmodavac) obvezuje dopustiti drugoj osobi (stanar ili stanar) korištenje kuće na određeno vrijeme u zamjenu za određenu naknadu, tzv. kanon.
Elementi najma
Da bi bio točan, ugovor o zakupu , sastavljen u pisanom obliku, mora strogo sadržavati neke elemente:
- sadržaj
- registracija
- datum utvrđivanja
- naznaka dijelova
- identifikacija imovine
- najam
- trajanje i povlačenje
Sadržaj
Sadržaj ugovora o najmu može biti različita ovisno o različitim tipologije, a prema ugovorima između stranaka, koji se može umetnuti klauzule smatra potrebnim.
Međutim, postoje ključne točke ugovora kao što su: datum potpisivanja; detaljno navođenje imena ljudi; identifikacija imovine; cijena najamnine i njezino trajanje.
registracija
Registracija ugovora mora se izvršiti u roku od 30 dana od dana stupanja na snagu, osim za ugovore koji traju manje od 30 dana tijekom cijele godine. U Obrasci prijave su ECHA prihoda, koji se također mogu naći na internetskim stranicama. Moduli se razlikuju ovisno o vrsti ugovora.
Datum utvrđivanja
Datum odredbe je datum potpisivanja ugovora, dan kada započinje zakup imovine, kako su je utvrdile stranke, od koje službeno započinje tijek iste, prema dogovoru i utvrđivanju stranaka. Od tog datuma počinje i 30-dnevno razdoblje registracije.
Oznake stranaka
Podaci zainteresiranih strana , tj. Iznajmljivača i najmoprimca, moraju biti navedeni na jasan i precizan način .
Obavezni podaci za obje strane su: ime i prezime ili naziv tvrtke ako je riječ o tvrtki, datum i mjesto rođenja, adresa prebivališta ili sjedište, porezni broj ili PDV broj.
Identifikacija imovine
Predmet ugovora , odnosno imovine, moraju se navesti precizno, izvještavanje sljedeće podatke: potpunu adresu, navodeći bilo stubište i kat, općini u kojoj se nalazi, katastarskih podataka imovine (zemljišta, odjeljak, kategoriju, popisno područje itd.), prostorije i usluge od kojih je sastavljen, uz pribor, kao i za koju svrhu se daje u zakup.
Kanon
Najam predstavlja razmatranje s kojim je nekretnina u najmu. Iznos se mora platiti vlasniku na kraju dogovorenog razdoblja (općenito, mjesec, tromjesečje ili četveromjesečno razdoblje). Ako nije naznačeno, ugovor je ništav.
Najam određuje se prema slobodnom pregovorima između stranaka i može proći s vremenom prilagodbe prema indeksu cijena ISTAT.
U ugovoru stranke moraju navesti tri različita dijela: godišnju naknadu, godišnje troškove i dogovorenu ratu.
Godišnja naknada je dogovoreno cijena za iznajmljivanje same nekretnine.
Na godišnji troškovi su sve dospjele iznose za dodatnih naknada, koje se odnose na komunalne i condominium troškova. Mogu se unijeti i dodatne stavke troškova.
Dogovorili nastavak je umjesto zbroj se plaća na određenim rokovima, utvrđuje se zbrojem naknada i troškova, podijeljen s brojem obroka predviđenim u ugovoru.
Trajanje i povlačenje
Prema onome što je naznačeno građanskim zakonikom, najduže trajanje najma je 30 godina. Međutim, ne spominje se minimalno trajanje istog.
Pravo Povlacenje pripada stanaru : kada se namjerava povući, on mora poslati preporučenim pismom, komunikacije vlasniku, najmanje šest mjeseci nakon isteka ugovora.
Posjednik, s druge strane, može raskinuti ugovor rano samo u slučajevima izričito navedenim zakonom.
Vrste ugovora o zakupu
Postoje različite vrste ugovora o najmu. Analizirajmo što su.
Besplatna naknada
Ugovor se sastoji u slobodnom određivanju naknade između strana . Predstavlja najrasprostranjeniji oblik i zakonom je utvrđen za 4 godine, a može se produžiti za još četiri ako se ne otkaže. Zakupodavac se može otkazati samo iz razloga izričito utvrđenih zakonom.
U običnom govoru poznatiji je kao ugovor četiri + četiri .
Stranke mogu slobodno odlučivati o dodatnim elementima ugovora.
Sporazum
Dogovoreni ugovor predviđa samo minimalno trajanje , jednako tri godine . Po isteku, aktivira se dvogodišnja automatska obnova u slučaju da se stranke ne dogovore o trogodišnjoj obnovi, osim ako se ne otkažu. Obično su označeni riječima tri + dva ugovora.
Kraće trajanje nadoknađuje se kontroliranom najamninom koja se utvrđuje na temelju tablice dogovorene između organizacija vlasnika i organizacija stanara, različitih u svakoj općini.
Na fiskalnoj razini ti ugovori uživaju niže poreze, au nekim slučajevima čak i porezne popuste.
prolazan
Ugovor prijelazno zakup je poseban oblik koristi kada namjeravate iznajmiti nekretninu za razdoblje od ne manje od mjesec dana i ne više od 18 mjeseci.
Zadovoljava potrebe radnika i studenata koji se na određeno vrijeme moraju preseliti na drugo mjesto radi posla ili da bi nastavili studirati.
Ne mogu se koristiti za iznajmljivanje kuća za odmor , ali idealne su za slučajeve kada se morate privremeno preseliti. Mora se jasno navesti da je riječ o prijelaznom ugovoru, u protivnom, istekom roka, ugovor automatski postaje ugovor o besplatnoj najamnini u trajanju od 4 + 4 godine.
Sveučilišni studenti
Posebna vrsta prijelaznog ugovora je ugovor za sveučilišne studente . U ovom konkretnom slučaju, stanodavac daje stan na raspolaganje jednom ili više nerezidentnih sveučilišnih studenata uz plaćanje naknade, koju stranke mogu slobodno odrediti, do maksimuma utvrđenog posebnim teritorijalnim sporazumima.
Trajanje je između najmanje šest mjeseci, a najviše tri godine . Po isteku, automatski se obnavlja za isto trajanje kao i izvorno, osim ako ga stanar ne otkaže.
Opet, ugovor mora naznačiti da je student upisan na tečaj na lokalnom sveučilištu.
Turistička upotreba
To je oblik ugovora koji se odnosi na određena turistička naselja i namijenjen je iznajmljivanju tih apartmana i kuća isključivo u turističke svrhe.
Oni imaju maksimalno trajanje od 3 mjeseca , također sastavljeni u pisanom obliku, naznačujući da se radi o najmu za turističku upotrebu. Ugovor ne uključuje pomoćne usluge kao što su svakodnevno čišćenje, promjena posteljine, ugostiteljstvo i slično koje su tipične za hotelski ugovor.
Po isteku najma prestaju svi učinci, bez potrebe za priopćavanjem bilo kakvog otkazivanja.
Zakup suhog kupona
Suha kupon je opcionalno porezni režim koji najmoprimac može koristiti na ugovore o najmu stambenih i srodnih pribora.
Kada se ovaj sustav usvoji, on će plaćati zamjenski porez na dohodak i dodatne poreze prema određenim stopama.
Za najamnine po tržišnoj cijeni primjenjuje se stopa od 21% umjesto stope poreza na dohodak u poreznoj prijavi.
Za najmove s ugovorenom najamninom stopa iznosi 15%, smanjena na 10% za dvogodišnje razdoblje 2021. - 2021. godine.
Kad vlasnik nekretnine odabere suhi kupon, više ne mora plaćati porez na registraciju i carinu .
Nadalje, odriče se, za cijelo vrijeme trajanja ugovora, mogućnosti traženja ažuriranja najamnine, uključujući promjenu indeksa cijena Istata.
Suhi se kupon može aktivirati samo za zgrade namijenjene za stambenu uporabu, koje pripadaju katastarskim kategorijama od A1 do A11, isključujući urede koji su uključeni u klasu A10.