Kupnja kuće od privatnika: stvari koje treba znati, koje rizike riskirate, prednosti i nedostatke, kako postupiti na ispravan način. Dokumenti koje treba zatražiti i kada i zašto odabrati savjete stručnjaka o toj temi.
U potrazi za kućom za kupnju možete se osloniti na agenciju za promet nekretninama ili to učiniti sami , čitajući oglase na internetskim portalima, u reklamnim časopisima ili s puno strpljenja lutajući ulicama ili četvrtima u interesu tražeći natpise naznačujući stan na prodaju.
Na taj način možete se naći u kontaktu s prodavačem koji je to radije učinio sam, bez obraćanja agencijama ili posrednicima.
Tako se ovdje nalazimo kako se bavimo nekretninom bez posrednika.
Kupnja kuće od privatnika: prednosti i rizici
Spremnost za kupnju kuće izravno od privatnika može imati svoje prednosti i rizike .
Mogućnost spremanja iznos novca koji bi normalno ići u agenciji ili posrednika, uglavnom se sastoji između 2% i 5% prodajne cijene imovine.
Već ovaj profesionalac može biti više nego dovoljan razlog za guranje u ovom smjeru.
Međutim, morate imati na umu da ćete neke važne provjere morati sami izvršiti kako biste izbjegli neugodna iznenađenja. Pogrešne procjene mogu sakriti naknadne troškove u smislu vremena i dozvola, kao i prevare ili probleme poput kupnje imovine koji proizlaze iz donacije.
Kupnja kuće od privatnika: razlika s agencijom za promet nekretninama
Prvo, pokušajmo shvatiti kako se razlikuju dva načina kupnje nekretnine, odnosno kupnja od privatne osobe ili kontaktiranje agencije za promet nekretninama .
Ako se odlučite za tradicionalniji način, da biste se pouzdali u agenciju za nekretnine koja će pronaći imovinu koja vam odgovara, na agentima će biti da izvrše sve potrebne provjere dokumentacije koja se odnosi na kuću.
Stoga će se pobrinuti da:
- postoji katastarska usklađenost ili korespondencija između imovine i karte prisutne u katastru, što je korisno za saznanje jesu li evidentirane neke promjene i plaćeni li porezi;
- prisutnost hipoteke ili površinskih prava ;
- povijest imovine ili ako dolazi od prodaje, darivanja, nasljedstva;
- uvjerenja o održivosti i objektima ;
Navedene poslove provodit će agencija za promet nekretninama, jer su one dio poslova profesionalnog i ozbiljnog agenta za promet nekretninama.
Dok uđete u agenciju i razgovarate s jednim od njezinih menadžera ili zaposlenika, on će već imati u svom posjedu sve podatke o nekretninama kojima je na čelu i ne ustručavajte se postavljati pitanja kako biste razjasnili sumnje.
Nadalje, po dogovoru, pratit će vas da posjetite imanje, puštajući vas da lutate po kući u potpunom spokoju, tako da sami možete vidjeti sobe i njihove uvjete, kao i razumjeti ispunjavaju li zahtjevi vaša očekivanja.
Ako vas, iskoristeći priliku posjeta, prati stručnjak, geodet ili arhitekt po vašem izboru , odmah možete imati jasne ideje o radovima na modernizaciji i učiniti stan ugodnim.
Kupnja kuće od privatnika: traženje dokumenata
Ako ste, s druge strane, odlučili sve učiniti sami, nakon što ste vidjeli najavu kuće za prodaju i mislite da bi vas to moglo zanimati, sve što morate učiniti je dogovoriti prvi sastanak s prodavateljem.
Tijekom poziva, pored postavljanja nekih korisnih pitanja za vas, poput točne adrese kuće, vodite računa da ga u vrijeme posjeta ponese sa sobom i sljedeće dokumente s kojima ćete se posavjetovati:
- tlocrt i katastarska karta dobra;
- isprava o izvoru imovine;
- akt održivosti ili useljivosti kuće;
- energetsko certificiranje.
Tlocrt i katastarska karta dobra
Karta katastarska će vam omogućiti da znaju podudarnost između imovine i onoga što je upisano u zemljišne knjige.
Ovaj dokument označava identifikacijske podatke, list, parcelu i podređene, koji će vam dobro doći kada želite izvršiti katastarsku izmjeru .
Pomoću katastarske izmjere , koju možete ugodno provesti od kuće koristeći odgovarajuće usluge mrežne izmjere ili osobnim odlaskom na šalter katastra, možete biti sigurni je li karta ažurirana bilo kakvim promjenama na unutarnjim prostorima, znajući tako povijest dobra i sve promjene učinjene tijekom vremena.
Uz to , promjene vlasništva koje su se dogodile tijekom vremena i iz kojeg će razloga biti jasne , bilo radi prodaje, nasljedstva ili darovanja.
Akt o provenijenciji nekretnine
Djelo provenijencije je dokument koji potvrđuje vlasništvo nad imovinom, da li puna ili ograničenja. Može ga predstavljati jedan od sljedeća tri dokumenta
- javnobilježnički akt , ako je prodajom imovina u posjedu prodavatelja;
- sudska presuda ako proizilazi iz sudske dražbe, tražeći kopiju od sudske kancelarije;
- nasljedstvo ili darovanje , čiji se zahtjev mora podnijeti nadležnoj Agenciji za prihode.
Iako se u svakom slučaju radi o dokumentima koje prodavatelj mora imati u svom posjedu i koje će tada morati predati bilježniku radi uručenja, u slučaju da su pregovori o kupoprodaji uspješni, uvijek je bolje unaprijed pregledati dokumentaciju. profesionalci u koje imate povjerenja.
Dokument o održivosti kuće
Dokument održivosti je certifikat koji potvrđuje da je kuća je korisna i za stanovanje . U ovom slučaju, ako se radi o naseljenom dobru, vlasnik se neće bojati pokazati vam ga.
U slučaju da je imovina godinama nenaseljena, mogućnost pregledavanja dokumenta uklonit će svaku sumnju u nju.
Energetsko certificiranje
Potvrda o energetskoj učinkovitosti (APE) dokument je koji identificira godišnju potrošnju energije zgrade .
Svako se svojstvo identificira s energetskim razredom zgrade, izraženim slovima u rasponu od G (najmanje učinkovito) do A4 (najučinkovitije).
Budući da možete pregledati certifikat, možete shvatiti nudi li stan izvrsne energetske performanse, dakle uz uštedu na računu.
Ili ako morate intervenirati s adaptacijskim radovima koji bi također mogli biti vrlo skupi.
Kupnja kuće od privatnika: kako izbjeći rizike
Jednom kad shvatimo koliki mogu biti rizici kupnje kuće od privatnika , bez ikakvog posredovanja, pogledajmo koji su to profesionalci s kojima se može uspoređivati i zatražiti savjet, kako ne bismo kasnije imali gadna iznenađenja.
Stručnjak za kupovinu nekretnina za kućne radinosti
Procjena kuće, bez obzira na cijenu, znači poznavanje stanja glavnih sustava kuće , bili oni novi ili zastarjeli, ako su u skladu s standardima.
Također shvatite je li kuća izložena visokoj vlažnosti i infiltraciji vode , što uzrokuje plijesan i veće štete poput ljuštenja zidova i oštećenja poda.
Procijenite kvalitetu uređaja , koja je bitna u zimskim mjesecima, jer izoliraju prostorije od hladnoće i omogućuju vam da kuća bude toplija, štedeći na potrošnji energije, ali koja će, ako je zamijenite, imati snažan utjecaj na troškove.
Budite sigurni je li električni sustav u skladu s standardima i certificiran : ako je zastario i nema uređaj za spašavanje, treba ga zamijeniti, radi vaše sigurnosti, ali uz neznatan trošak koji snosite.
Uz to, stručnjak bi vam mogao pomoći da provjerite općenite uvjete kuće : stara sanitarna oprema, istrošeni podovi i da ih treba popraviti, uz bojanje koje je tradicionalna operacija koja se izvodi prilikom ulaska u novu kuću, korisno, ne samo za odabir odgovarajuće boje, ali i za obnavljanje i osvježavanje prostorija.
Prema našem mišljenju, lik stručnjaka je ključan čak i kada kupujete nekretninu "uradi sam", jer je u mogućnosti provjeriti dokumentaciju, izraditi procjenu osnovnih radova koje treba izvesti kako bi stan postao useljiv, slažući se, na temelju vašeg proračuna , vremenski slijed za provedbu.
Financijski savjetnik
Kupnja kuće jednaka je, u velikoj većini vremena, započinjanju prakse hipoteke . Otišavši kod svoje pouzdane banke i razgovarajući sa savjetnikom za hipoteku i zajam, možete dobiti sva pojašnjenja o tome
- veličina hipoteke ili kredita zahtijevati ;
- izbor između fiksnih, promjenjivih i mješovitih stopa ;
- bilo koja alternativna hipoteka, poput zelene hipoteke.
- porezne olakšice za prvi i drugi dom;
- trajanje zajma .
Odabir najprikladnije hipoteke za vaše financijske resurse bit će presudan za sretan nastavak vašeg postojanja: neobjašnjavanje situacije savjetniku pravilno moglo bi vas dovesti do izbora hipoteke koja će vam uvjetovati životni stil dugi niz godina.
Nadalje, savjetovanje s vašom bankom prije potpisivanja sporazuma , koji predviđa uplatu pologa , spriječit će vam plaćanje velike svote novca koja bi tada bila izgubljena ako vam banka ne odobri zajam.
Daljnje informacije o toj temi konzultiranjem članka Prvi stambeni zajam 2021: koncesije, zahtjevi, prijava
Bilježnik
Lik javnog bilježnika , obvezan za kompromis, ugovor i registraciju ugovora, bira kupac , dakle vi sami.
Također, kod javnog bilježnika možete povjeriti provjeru posjedovanja vlasništva prodavatelja, potvrđujući odsutnost zapreka, prevara ili skrivenih problema.
Znanje kakva je povijest imovine , je li podložno hipoteci, plodouživanju ili drugim ograničenjima, praksa je koja vam omogućuje da se držite podalje od domova koji mogu predstavljati važne pravne ili fiskalne probleme.
Nadalje, ako kuća za prodaju izravno proizlazi iz donacije primljene od prodavatelja, možda će biti gotovo nemoguće otvoriti hipoteku u vašoj banci, jer kreditne institucije vrlo nerado daju zajam za kupnju donacija. ,
Poslovni savjetnik
Kupnja nekretnine određuje plaćanje poreza i carina. Savjet računovođa će vas svjesni ako imate pravo na prvi domaći korist, koja se sastoji u plaćanju stopi od 2% na vrijednost imovine za registraciju djelom, u odnosu na 9% u slučaju drugog ili trećeg kuće.
Također možete zatražiti procjenu ostalih poreza povezanih s domom, poput IMU, TARI i TASI ako ih ima.
Administrator zgrade
Razgovarajući s upraviteljem etažne vlasništva omogućit će vam da znate je li prodavač nekretnine u toku s plaćanjem troškova etažiranja.
U slučaju da želite nastaviti s kupnjom, obavezno zatražite od etažnog upravitelja dokument koji potvrđuje plaćanje svih etažnih pristojbi , kako ga ne bi kasnije morao pružiti, jer svi tekući troškovi adaptacije etažne gradnje, radovi i instalacije mogli bi biti vrlo važni i utjecati na proračun i praktičnost kupnje.
Uz to, razgovor s administratorom korisno je unaprijed znati planiraju li se radovi na održavanju , poput zamjene ili ugradnje dizala, obnove vanjske fasade, zamjene kotla za centralno grijanje i svih onih radovi na dovođenju biljaka u standard, još nisu izvedeni.
Ako imate ideju o cijeni radova koji će se izvesti, samo ćete dodati još jednu stavku troškova vašoj procjeni.
Kupnja kuće od privatnika: važnost posjeta kući
Bez obzira želite li se osloniti na agenciju ili potražiti kuću na prodaju kod privatnika, posjetom domu privatnika možete se uvjeriti u neke glavne aspekte koji vas mogu spriječiti u kupnji ili riješiti neke važne dvojbe:
- razumjeti život susjedstva u kojem se nalazi kuća : provjerite je li lako parkirati automobil, postoje li u blizini supermarketi, trgovine i uredi, škole ako imate djecu učenika, pa čak i je li područje sigurno;
- upoznati zgradu : bučni susjedi, prljavi i neuredni zajednički prostori, prisustvo ili odsutnost recepcije i usluge čišćenja;
- znati je li stan nastanjen, nenaseljen ili iznajmljen trećim osobama : ako u kući žive trenutni prodavači, najvjerojatnije će sustavi biti u skladu s standardima i redovnim radom, dok bi kuća koja je godinama napuštena mogla postati zastarjela, s tim povezanim troškovima staviti u proračun za obnovu. Konačno, ako se u trenutku iznajmljivanja kuće trećim stranama uz redoviti ugovor, morat ćete pričekati redovni rok da biste mogli doći u posjed imovine , ako čak ne morate pribjeći sucu da bi se izvršila deložacija, operacija koja može zahtijevati godine
Kupnja kuće od privatnika: prednosti
Kupnja kuće od privatnika ima važnu prednost ako ste u mogućnosti pregovarati i ako imate intuiciju, kao i znanje o tržištu nekretnina. Bez posredovanja agenta za promet nekretninama štedite plaćanje provizije koja varira između 2% / 5%, ovisno o agenciji, gradu i svim troškovima koji nastaju zbog nekih praksi.
Sjetimo se da postoji i provizija za kupca i za prodavatelja, pa stoga postoji prostor za pregovore za samostalnu kupnju.
Mogućnost izravnog dogovora s prodavateljem također vam omogućuje da osobno pregovarate, ukazujući na načine plaćanja koji prodavača vode do sniženja cijene.
Prisutnost posrednika, čiji je zadatak izvršiti prodaju i koji zarađuje na iznosu prodaje, mogla bi ograničiti vaše zahtjeve u vezi sa snažnim smanjenjem cijene.
Kupnja kuće od privatnika: vodiči i savjeti
Vidjeli smo da je kupnja kuće od privatnika moguća i može biti profitabilna, ali operacija zahtijeva puno pažnje kako ne bi naletjela na gadna iznenađenja nakon što se ugovor potpiše i uplati dogovoreni iznos.
Daljnje informacije kako biste se znali izvući iz kuće kad napravite korak za kupnju kuće možete dobiti uz sljedeće vodiče:
- Kupovina kuće uz hipoteku
- Prva kupnja kuće: koje korake poduzeti
- Druga kupnja kuće
- Kupnja kuće: pogreške koje treba izbjegavati
- Kupnja kuće na aukciji