Prodaja kuća donirana. Kako funkcionira talijansko zakonodavstvo o nasljeđivanju i darivanju. Rizici za kupca i moguća rješenja. Budući da bi se operacija mogla smatrati utajom poreza.
Na pitanje može li se kuća primljena kao donacija prodati , odgovor je sigurno pozitivan; dovršetak akcije mora poštivati neka osnovna načela, a prije svega to je činjenica koja se mora prijaviti kupcu u vrijeme pregovora.
Za kupca koji po pouzdanih bilježnika moći izvršiti potrebne provjere prije zatvaranja posla, to bi se moglo pokazati teško dobiti kredit od banke .
Uz to, talijanski poreznik mogao bi prodavatelja optužiti za utaju poreza i zbog toga će biti podložan plaćanju poreza, kao i pozamašne kazne za lažno ponašanje.
Prodaja kuće primljene kao donacija: talijanski zakon
Krenimo od toga kako znamo kako funkcionira talijanski zakon o darovanju i nasljeđivanju.
Kad je osoba preminula, njena imovina dijeli se između legitimnih nasljednika (koji se nazivaju legitimitetima) umrle osobe (pokojnika) na temelju udjela utvrđenih građanskim zakonikom.
Stoga je zakon vrlo jasan: čak i uz prisutnost volje, legitimni nasljednici imaju pravo na udio.
U legitimni nasljednici , da pojasnimo, su: bračni drug, legitimne djecu i da im ekvivalent, usvojena i legitimne djeca, prirodne djeca i legitimne predaka.
Na taj se način, prema raspodjeli utvrđenoj građanskim zakonikom, dodijeljene kvote ne mogu mijenjati u manjoj mjeri ili čak, kao što se to događa, potpuno isključiti iz preraspodjele imovine.
A pri izračunu ukupne imovine moraju se uzeti u obzir i sve donacije koje je pokojnik dao tijekom života.
To znači da je tijekom svog života pokojnik možda već poklonio nekretninu i novac jednom ili više budućih nasljednika, što je legitiman izbor dopušten talijanskim zakonom, čime je učinkovito predvidio nasljedstvo.
Je li moguće prodati kuću primljenu kao donacija?
Prodaja nekretnina primljena kao donacije je uvijek moguće i zakonito, međutim , problemi mogu nastati prilikom otvaranja slijed.
Djelo od donacija mogla u stvari su smanjene, značajno ili ne, dio imovine zbog ostalih nasljednika.
A nasljednici mogu ostvariti u revocatory tužbu protiv daroprimatelji, ili onaj koji je primio baštinu unaprijed , da se vrati novac ili imovinu darovao, čak i ako su je već prodano.
To znači da se imovina darovana, a zatim prodana, može legalnim putem vratiti u cjelokupnu imovinu nasljedstva koja će se podijeliti prema odredbama građanskog zakona.
Kupac bi se tako našao bez krova nad glavom, s jedinom mogućnošću povrata iznosa.
Akcija opoziva
Međutim, radnja opoziva mora se izvršiti u određenom vremenskom roku , odnosno u roku od:
- 20 godina od transkripcije darovnice u registre nekretnina
- 10 godina od otvaranja nasljedstva
Nakon što prođu ta dva razdoblja, operaciju kupnje i prodaje više ne može napadati nitko.
Prodaja donirane kuće: rizici za kupca
S gledišta kupca , kupnja kuće od prodavatelja koji ju je dobio kao donaciju može biti velika stvar.
U stvari, banke su vrlo nerado daju hipoteku u korist kupnju doniranog imovine, koja nosi rizik da će jednog dana, možda se vrati u ruke legitimnim nasljednicima.
Davanje zajma i hipoteke na nekretnini
Zapravo, davanjem zajma banka se može pohvaliti hipotekom na nekretnini , jamstvom koje joj omogućuje stjecanje kuće, ako osoba koja je zatražila zajam više ne može plaćati rate.
Ali ako se imovina daruje, u vrijeme otvaranja nasljednog nasljedstva ili u slučaju spora nasljednika, jamstvo imovine bi se izgubilo.
Za banke je to, s financijskog gledišta, vrlo rizična operacija .
Povrat plaćenog iznosa i naknade pretrpljene štete
A kupac bi imao samo mogućnost da mu novac vrati unaprijed, kao i da traži naknadu štete pretrpljene gubitkom imovine i problem pronalaska novog doma za život, u slučaju prvi dom .
Prodaja donirane kuće: kako se kupac može ponašati
Ali ako je kupac spreman na isti rizik riskirati, pogledajmo koja su rješenja koja slijede, a koja će se uvijek primjenjivati pod pažljivim savjetima profesionalaca u tom sektoru koji mogu upozoriti na bilo kakve zakonske probleme ili biti izloženi prijevarama.
Zatražite raspuštanje donacije
Ova akcija zahtijeva da je osoba koja je dala donaciju još uvijek živa.
Donacija se isprva otkazuje aktom između bivšeg darivatelja i osobe koja je primila imovinu.
Na taj se način vlasništvo nad nekretninom vraća glavnom subjektu , darodavcu, koji na taj način može izvršiti kupoprodajnu transakciju s kupcem, a da ovaj ne riskira.
Odricanje nasljednika zahtjeva za smanjenje
Kupac može zatražiti i druge nasljednike da potpiše ugovor o prodaji imovine dolazi iz donacije.
Ovom potpisanom izjavom nasljednici izjavljuju da se odmah odriču bilo kojeg zahtjeva i revizije prethodne donacije.
To je dakle čin odricanja legitimnih nasljednika, prilično sigurna metoda za kupca.
Jedina negativna poanta je ta da bi se u određenom trenutku u životu prirodna djeca (rođena izvan braka), za čije postojanje nije bilo poznato, mogla zahtijevati dio zbog nasljedstva.
U ovom slučaju, vrijeme je najbolji saveznik za kupca.
Kao što je gore navedeno:
- ako je prošlo najmanje 10 godina od smrti darivatelja, propisano je pravo zakonskih nasljednika da djeluju i stoga kupac više neće riskirati
- ako je, pak, prošlo više od 20 godina od datuma darivanja, pod uvjetom da legitimni nasljednici već nisu učinili prigovor na darivanje, neovisno o tome je li darivatelj još uvijek živ ili ne, postupak vraćanja bit će automatski propisan, uz dužno poštovanje kupca da kupljeni dom neće biti uklonjen.
Polica osiguranja
Posljednje dopušteno rješenje je sklopiti policu osiguranja koja štiti kupca od mogućih rizika koji proizlaze iz donacije.
Politika predviđa plaćanje jednokratne premije proporcionalne vrijednosti imovine.
Ovo je određeni financijski proizvod koji ne nude sva osiguravajuća društva. Nadalje, zanimljivo je da je to politika koju također može odrediti donator ili osoba koja je primila darovanu imovinu.
Na taj se način imovina čini tržišnom i može se na miru staviti na tržište.
Prodaja kuće primljene kao donacija: utaja poreza
Sljedeći aspekt koji treba riješiti povezan je s fiskalnim aspektom .
Talijanska država može smatrati prodaju donirane imovine načinom oduzimanja velikih svota od poreznih vlasti, da vidimo zašto.
Kada prodajete nekretninu, ako je transakcijom predviđena prodajna cijena viša od one koja je plaćena za njezinu prethodnu kupnju, ostvaruje se dobit ili kapitalna dobit koja se mora prijaviti poreznim vlastima (osim za prvu kuću).
Stoga osoba koja je prodala kuću primljenu donacijom nije ostvarila kapitalnu dobit samo zato što nije platila nikakvu otkupnu cijenu.
Trokutaste operacije kako bi se izbjeglo plaćanje poreza
Rizik koji država ne želi pokretati jest rizik od trokutastih transakcija s ciljem neplaćanja poreza, to jest:
- vlasnik posjeda daruje kuću svom nasljedniku (do milijun eura, porez nije potreban)
- nasljednik prodaje imovinu za svoj račun
- nasljednik plaća nadoknadu prodaje izvornom vlasniku
Na taj će način vlasnik biti podvrgnut poreznoj reviziji koja će uključivati plaćanje pripadajućih poreza uz potrebne kazne. Međutim, da bi se namjera prevare poreznika opozvala, operacija mora biti dovršena za nekoliko tjedana ili mjeseci.
S ovog gledišta, kupac nekretnine neće riskirati ništa , jer nije u potpunosti povezan s aferom (ukoliko nije drugačije ugovoreno) i postupak kupnje i prodaje neće biti otkazan.