Najam uz otkup: definicija vrste ugovora o kupnji kuće bez hipoteke. Zakonodavstvo na snazi, način na koji funkcionira, različiti mogući oblici ugovora. Porezni režim, prednosti i nedostaci operacije.
L ' najam za posjedovanje , najam za kupnju na engleskom jeziku, to je višenamjenska kupnja kuće tako što ćete na početku operacije platiti najviši iznos, a zatim postaviti konačno otkupljenje tako što ćete platiti preostali iznos.
To je metoda koja omogućava stanaru da kupi nekretninu, a da ne mora pribjeći hipotekarnoj formuli , oslobađajući se na taj način ograničenja i problema povezanih s podnošenjem zahtjeva za zajam banci, koji možda neće biti odobren.
Najam s otkupom: zakonodavstvo
Kao što je spomenuto, definiran engleskim pojmom rent za kupnju , najam s otkupom ugovorna je formula koja dolazi iz Velike Britanije, gdje se već uspješno koristi već nekoliko desetljeća.
Najam s otkupom je ugovor kojim se utvrđuje mogućnost da stanar postane vlasnik imovine , pokretne ili nepokretne, nakon razdoblja zakupa određenog u vrijeme dogovora.
U Italiji je ovaj ugovor uveden dekretom Sblocca Italia od 12. rujna 2021. godine , s ciljem da se regulira i pojasni njegova učinkovitost i učinci na talijansko tržište nekretnina.
Najam uz otkup: kako to funkcionira
Ugovorni formula osigurava da se ugovor o najmu prethodi kupoprodajni ugovor . Na taj se način prodaja imovine odvija s vremenom .
Prodavatelj ubira iznos zakupnine veći od tradicionalnog najma, ostajući vlasnik imovine dok se ne plati konačni saldo.
Na taj način, za najmoprimca, usprkos većoj rata koja se plaća kao najamnina, postoji sigurnost da će po isteku ugovora postati vlasnik nakon plaćanja konačnog maxirata.
Konačna cijena već označena na ugovoru u vrijeme sklapanja i ne može se mijenjati.
Najam uz otkup: kako se izračunava rata
Da bismo bolje razumjeli financijski opseg ove inovativne formule, potrebno je pojasniti kako se općenito izračunava iznos naknade .
Budući da je ovo metoda koja omogućava stanaru da pristane na kupnju nekretnine u određenom vremenskom roku , cijena najma utvrđena je na približno 50% više od uobičajenog najma.
Najam uz otkup: moguće formule
Postoji nekoliko mogućih oblika najamnine s otkupom. Pogledajmo što su i kako se razvijaju.
Najam uz otkup uz mogućnost buduće kupnje
Ova vrsta omogućava stanaru da plaća najamninu, ostajući slobodan da nastavi s kupnjom ili ne na kraju ugovora.
Iznos najamnine nešto je veći od tradicionalnog najma, smatra se svojevrsnim predujmom na konačnu cijenu, naznačenom pri potpisivanju ugovora i ne može se mijenjati.
Najam s otkupom uz prethodnu prodaju
Ova se formula najčešće koristi. Stranke potpisuju dva ugovora : ugovor o zakupu i preliminarni ugovor o prodaji, koji je već prepisan u registre nekretnina. Prijepis ima maksimalnu valjanost od 10 godina .
Dvojica ugovaratelja mogu slobodno odlučiti hoće li preliminarni postupak obvezati na zaključenje prodaje ili će stanar odlučiti o kupnji ili ne.
Najam uz automatski otkup
To je najjednostavnija formula : stranke se dogovore platiti rate za najam za određeni broj godina. Po isteku nastaje obveza otkupa , s posljedičnim prijenosom vlasništva nad nekretninom nakon plaćanja posljednje rate.
Najam uz otkup uz zadržavanje vlasništva
Ovu metodu koriste vlasnici imovine koji žele imati jamstva ako zakupac nije u obvezi.
Vlasništvo se prenosi tek nakon potpune uplate prodajne cijene.
Ako se stanar dokaže da ne ispunjava uvjete, prodavač može zatražiti raskid ugovora vraćajući se na raspolaganje imovini.
Vlasnik je dužan vratiti dio primljenih iznosa ; iznos se utvrđuje sporazumom stranaka ili odlučuje sudac.
Najam s otkupom: porezni režim
Porezni režim ovog tipa ugovora je isto kao da je normalan ugovor o najmu . Stoga se primjenjuje uobičajeno oporezivanje najamnine za najam nekretnina.
Režim PDV-a
U slučaju transakcije između dvije privatne osobe, naknada je oslobođena PDV-a kao i za uobičajene najmove.
Ako je, pak, najmodavac građevinska ili restauratorska tvrtka , cijene se moraju uzeti u obzir ovisno o vrsti dobavljača. Isto obrazloženje postoji i u slučaju da je svojstvo za instrumentalnu upotrebu, stoga se može sažeti kako slijedi:
- 4% PDV-a ako se stanar izjavi da ispunjava uvjete za prvi dom; nadalje, imovina se ne smije klasificirati u zemljišnoknjižne kategorije A / 1, A / 8 i A / 9
- 10% PDV-a za nekretnine s jednakom klasifikacijom u zemljišnim knjigama kao one koje mogu iskoristiti prvu subvenciju za dom
- PDV 22% u slučaju nekretnina koje pripadaju katastarskim kategorijama A / 1, A / 8 i A / 9 i za instrumentalna svojstva
Porez na registraciju
Registracija pristojba od ugovora najma je određen od strane režima PDV koji se primjenjuje , i to:
- Akontacije cijena podliježu PDV-u od 200 €
- Porast cijene za stambene nekretnine oslobođene PDV-a od 2%
- Akontacije cijena oporezuju se PDV-om izričitom opcijom prodavatelja fiksne mjere od 67 € u slučaju ugovora predviđenog privatnim ugovorom, 200 € ako je ugovor predviđen ovjerenim privatnim ugovorom ili u javnom obliku.
Za instrumentalna svojstva porez na registraciju uvijek je jednak 1%.
Iznos plaćen u cijelosti
Treba pojasniti da se za iznose plaćene u bilansu kupoprodajne transakcije porezna osnovica na koju će se primijeniti porez određuje prema vrsti prodavatelja.
Ako posluje u poslovnom režimu, porezna osnovica na koju će se primijeniti porez određuje se razlikom između:
- cijena imovine utvrđena zaključenjem ugovora
- zbroj unaprijed plaćenih cijena do tog trenutka.
Stoga se do tada prikupljene najamnine ne uzimaju u obzir.
U kupnju i prodaju transakcije koje se odvijaju izvan režima PDV , za prvih kuća ili drugih vrsta nekretnina, zahtijevaju da se porez je postavljen na:
- fiksni porez na registraciju od 200 €
- porez na hipoteku 1%
- katastarski porez 3%
Ako, s druge strane, zgrada je instrumentalni tipa :
- porez na registraciju iznosi 2% (prvi dom) ili 9% (druga vrsta imovine)
- porez na hipoteku 50 € za bilo koju vrstu imovine
- katastarski porez 50 € za bilo koju vrstu imovine
Najam uz otkup: isplati li se?
Da bi se razmotrilo može li se ulaganje pokazati povoljnom ili, dugoročno gledano, lošim financijskim izborom, potrebno je na tanjur staviti prednosti i nedostatke operacije.
Prednosti najma s otkupom
- najmoprimac je u mogućnosti kupiti nekretninu bez potrebe za pribjegavanjem klasičnoj formuli bankovnog zajma;
- stanar ne plaća IMU i druge poreze koji se nameću vlasnicima imovine dok se ne izvrši otkup;
- cijena ostaje fiksna za cijelo vrijeme trajanja transakcije;
- najmoprimac je zaštićen od svakog povećanja cijena na tržištu nekretnina;
- za najmodavca jamstvo da neće trpjeti učinak pada cijena na tržištu nekretnina;
- stanodavcu se jamči veći prihod od uobičajene stanarine za cijelo vrijeme trajanja ugovora;
- davatelj leasinga ima vrlo jaka jamstva u vezi s prodajom jer bi zakupac, ako ne izvrši otkup, izgubio uplaćeni iznos.
Mane najma uz otkup
- u slučaju kupnje izravno od građevinske tvrtke, ako propadne, plaćeni iznosi bi se izgubili (u tu svrhu bolje je zaštititi se jamstvom);
- niža zaštita u slučaju bankrota građevinske tvrtke u odnosu na vjerovnike;
- povećanje vrijednosti kuće prodavatelj imovine ne može uživati;
- smanjenja vrijednosti kuće ne rezultiraju nižom najamninom za stanara.