Prodaja kuće: stvari koje treba znati i koje pogreške treba izbjegavati. Što ne treba raditi kad morate prodati nekretninu. Glavne pogreške koje ometaju prodaju kuće i savjeti za početnike u prodaji nekretnina.
Naći da morate iznenada prodati kuću može biti zastrašujuće: činjenica da promijenite dom, potražite drugu kuću u drugom gradu iz radnih razloga ili naslijeđenu imovinu koja se nikada neće koristiti, klasične su situacije u kojima možete naići u životu.
Kako prodati kuću bez pogrešaka
Prodaja kuće može se definirati kao umjetnost koju treba naučiti slijedeći neke osnovne osnovne savjete . Da vidimo zašto, kako se ne bismo pokajali nakon što se tapija potpiše.
Prodaja kuće: previsoka prodajna cijena i vrijeme čekanja
Set cijena za vrijednost nekretnine je vjerojatno ključna točka operacije: s ekonomskom krizom i poteškoća banaka u davanju hipoteke , to je kupac koji se seli konačnu cijenu dolje, s priloženom grueling pregovore kako bi se ugrabite imovinu, uštedite što je više moguće i podnesite prodajnu cijenu.
Ako nemate nikakvih prodajnih potreba, možete težiti postavljanju veće cijene , povećavajući specifične snage koje mogu privući one kupce koji cijene te pluseve i stoga su im spremni platiti više.
To su iznimke na koje se mora zaboraviti kad je vrijeme važan čimbenik .
Naravno, kad ste vlasnik, mislite da je vaša imovina najbolja u svojoj vrsti i dodate emocionalnu vrijednost koja je strogo povezana s nama, također nekoliko tisuća eura više prikladno je za sve, ali ako krenete pogrešnom nogom , postavljanjem pretjerane cijene koja nije u skladu s tržištem, riskirate da odmah udaljite mnoge potencijalne kupce.
Agencija za nekretnine postavlja previsoku cijenu
Ako se oslonite na agenta za prodaju nekretnina , on će s visine njegovog iskustva, poznavanja tržišta i područja na kojem se kuća nalazi, moći grubo procijeniti vrijednost kuće .
Iako ostajemo slobodni tvrdoglavo tražiti iznos za koji mislimo da je mnogo veći od indikacija agencije, moramo biti spremni suočiti se s dugim vremenima prodaje, uz opasnost da se tržište nekretnina sruši, a vama ostane pregršt muha u ruci.
Tada bi se moglo dogoditi da se, okrećući nekoliko agencija, te na kraju pretvoriti u nekoga tko je voljan prodati nekretninu na cijeni, što će se pokazati pretjerano.
Na taj način nećete učiniti ništa drugo nego dati se u ruke nekome tko će pokušati prodati kuću, bez previše entuzijazma, jer je svjestan cijene izvan tržišta, ali zainteresiran za dodavanje daljnjeg popisa u katalog, a zatim će od vas tražiti da u budućnosti spustite svoju. zahtjeva ili se neće previše obvezati, dobro znajući da će pokušati učiniti nešto tamo gdje će teško zaraditi proviziju.
Kako izračunati pravu cijenu nekretnine da biste sami prodali kuću
Ako ste vrlo vješti u pregovorima i volite rješavati teške situacije, uvijek možete sami pokušati staviti na prodaju svoju imovinu, posebno ako vam vrijeme nije problem.
Dakle, ako ste voljni proučiti i analizirati tržište nekretnina u vašem području i ako ste spremni uložiti vrijeme u prodaju kuće , početna točka za određivanje prave cijene nekretnine je:
- uzmite vrijednost po kvadratnom metru kuća na području sličnom vašem,
- pomnožite s kvadratnim metrima kuće s prosječnom cijenom četvornog metra koju ste izračunali,
- dodati korektivne mjere na temelju stanja istrošenosti u usporedbi s cijenom sličnih domova,
- dodajte ispravke za prisutnost pluseva kao što su liftovi, terase, prisutnost etažnih parkirališta, skrbnici, sustavi.
Aritmetička operacija će odrediti vrstu konačne cijene, onda su uvjeti u kući će biti temeljna. Poznavanje tržišta i njegovih trendova vrlo je važno, ako ne i presudno za utvrđivanje najbolje cijene, ali prije svega vrijeme unutar kojeg želite prodati.
- Ako očekujete povećanje cigle i ne trebate hitnu prodaju, tada možete težiti razumnoj cijeni.
- Ako očekujete pad cijene nekretnina na tom području i postoji hitna potreba za prodajom, tada možete ciljati na cijenu s popustom u odnosu na tržišnu vrijednost.
Prodaja kuće: pogreška u davanju ključeva kupcu prije djela
Čini se trivijalnim savjetom, ali onaj tko bi mogao biti moguća budućnost, vlasnik, sve dok službeno javnobilježničko djelo ne može tražiti nikakva prava na nekretninu.
Svakako, između kompromisa i trenutka djela, možda bi želio dubinski i nekoliko puta provjeriti uvjete kuće kako bi izvršio mjerenja prostora i stanja sustava.
Ali, kad primi komplet ključeva iz vaših ruku, možda će se osjećati ovlaštenim započeti s obavljanjem dodatnih inspekcija, bez vašeg pristanka i bez vašeg znanja.
Međutim, ako ste zbog određenih uvjeta, kao što su život daleko od stana na prodaju ili dulji boravak izvan grada zbog posla, spremni predati ključeve jer se bojite da ćete izgubiti posao, poželjno je prvo sastaviti privatni ugovor, koji sadrži temeljne točke sporazuma, na primjer:
- odgovornost za bilo kakvu štetu pada na onoga tko ima ključeve u posjedu,
- zabrana ili pristanak za korištenje glavnih sustava, na primjer električne energije, plina, vode,
- zabrana poduzimanja bilo kakvih poslova unutar stana,
- mogućnost naplate udjela u etažiranim troškovima.
Prodaja kuće: ne izjavljujte da je primljena kao donacija
Ako je imovina koju posjedujete učinak donacije, kupcu bi mogla biti potrebna očajnička potreba za pristup hipoteci za kupnju kuće.
U banke u stvari često ne daju kredite u korist prodaje imaju za cilj domove ranije rezultat donacije .
Ovakvo ponašanje motivirano je činjenicom da je donacijom moglo biti povrijeđeno pravo drugog legitimnog nasljednika koji u roku od 20 godina od dana darovanja može pokrenuti akciju smanjenja tražeći povrat imovine.
U trenutku kada kupac prije djela otkrije određenu situaciju, mogao bi poduzeti mjere protiv prodavatelja, imajući valjani razlog za raskid predugovora.
Stoga je bolje biti iskren i precizan i izjaviti prirodu posjeda predmetne imovine.
Zid koji je prethodni vlasnik podigao ili srušio, podrum označen na katastarskoj karti različit od onog koji se koristi ili drugi problemi koji nisu relevantni između karte i stvarne kuće , mogu dovesti do gadnih iznenađenja kada ste stvarno spremni izvršiti 'djelo.
Prodaja kuće bez provjere zemljišne knjige
U vrlo starim kućama, poput zgrada s početka dvadesetog stoljeća ili čak i u vrlo velikim etažnim stanovima, mogu se pojaviti neke pogreške prilikom upisa u zemljišne knjige.
Prodaja kuće provodi se polazeći od toga da je u ruci savršena korespondencija između zemljišnih knjiga i stvarnog plana kuće .
Prodaja kuće s nesukladnim sustavima
Propisi o električnim sustavima, sustavima grijanja i vode vrlo su restriktivni prema talijanskom zakonu. Međutim, vrlo stare kuće, prepuštene zanemarivanju, možda nikada neće biti obnovljene jer su godinama bile nenaseljene ili izgrađene godine u kojima propisi nisu zahtijevali određene zahtjeve.
Pokušaj prodaje stana ovih dana, s električnim sustavom bez minimalnih sigurnosnih pravila, mogao bi biti vrlo težak.
Kupac bi to mogao ponoviti, s očitim posljedicama na procijenjenu cijenu za život u novom domu ...
Stoga je bolje imati stručnog inspektora, geodeta , arhitekta ili specijaliziranog tehničara kvalificiranog na tom terenu, koji vam može savjetovati kako osigurati kuću kako bi bila u skladu s standardima.
Prodaja kuće: loše oglašavanje i marketing
U prošlosti se prodaja kuće sastojala od postavljanja jednostavnog natpisa ispred posjeda, na obodnom zidu ili na kapiji, s osnovnim naznakama kvadratura, broja soba, prisutnosti kutija, podruma i tavana i telefonskog broja kontaktirati za informacije i sastanke.
Danas to više nije tako trivijalno: mogući kupci to saznaju gledajući web stranice agencija za promet nekretninama ili određene portale na temu kuća, unose podatke za pretraživanje koje najbolje odgovara njihovim očekivanjima i virtualno obilaze domove gledajući slike različitih soba. Često kupac zna više od prodavatelja, u potpunosti iskorištava suvremene tehnološke resurse, pregledavajući desetke prilika, secirajući po veličini, broju soba, opcijama i cijeni, pa na taj način može obraditi i dokumentirati sebe: kupujući kuću pogreške koje treba izbjeći.
Ako se oslanjate na agenta za prodaju nekretnina, vaša će se kuća gotovo sigurno pojaviti na određenom web mjestu agencije, sa fotografijama i odgovarajućim informacijama, te će imati veliku vidljivost, a time i veću vjerojatnost da će pronaći kupca.
Ali ako to radije radite sami , ne pisanje internetskog oglasa na portalima posvećenim prodaji nekretnina moglo bi postupak prodaje učiniti vrlo kompliciranim i sigurno dugim.
Prodaja kuće oslanjanjem na više agencija za promet nekretninama
Iako prema talijanskom zakonu nije zabranjeno osim obvezujućih ekskluzivnih ugovora, povjeravanje prodaje imovine nekoliko agencijama za promet nekretninama bit će vrlo površan pokušaj i uvelike će usporiti prodaju.
Dodjeljivanje zadatka prodaje imovine više agencijama znači potpisivanje neekskluzivnog prodajnog mandata , pa će i same agencije za promet nekretnina biti svjesne da ste se pouzdali u više profesionalaca koji će pokušati brzo prodati kuću.
Stoga će predanost agenata u radu na prodaji zasigurno biti manja zbog daljnje mogućnosti rada, gledanja prodaje i stoga provizije izmiču kontroli.
Prodajem kuću brzim odabirom agencije za promet nekretninama
Na primjer, u velikom gradu poput Milana, Rima ili Napulja, prednosti i nedostaci smještaja nekretnine potpuno se mijenjaju čim promijenite kvart. Agent za nekretnine koji zna svaki aspekt tom području, te je u stanju gurati na prednosti i popraviti slabosti, mogu lakše prodati.
Zbog toga agent koji dobro poznaje to područje može poboljšati :
- njegovo mjesto u susjedstvu,
- sigurnost područja,
- blizina javnog prijevoza, supermarketa i trgovina,
- lako parkiranje.
Savjet nije odabrati prvu agenciju koja prihvaća mandat i cijenu , već istražiti agencije, postaviti im pitanja o poznavanju područja i metodama prodaje kako bi procijenili najprikladniju.
Prodaja kuće bez dovođenja u red za inspekcije
Pokušajte se staviti u kožu neznanca koji dolazi vidjeti kuću jer je on namjerava kupiti i zatekne se u prljavoj, neurednoj i drugačijoj kući u odnosu na fotografije prikazane u oglasu .
Pogotovo ako ne živite u toj kući, svakako zakažite sastanke za potencijalne kupce, kada ste sigurni da je sve u redu i čisto i pobrinite se da se zrak promijeni, možda parfemirajte sobe i umetnite biljke i cvijeće.
Razmotrite mogućnost krečenja zidova: jednostavna slika je u stanju obnoviti i uljepšati kuću.
Provjerite rade li sve žarulje i razmislite o njihovoj promjeni novim led žaruljama koje imaju čišće svjetlo i stoga stvaraju dobru rasvjetu. Ovo su male mjere predostrožnosti koje poboljšavaju okoliš.
Prodaja kuće bez pokazivanja snaga
Svaka kuća ima svoje prednosti koje su razlozi zbog kojih ste je odabrali u prošlosti i koje sada mogu biti korisne budućim vlasnicima.
Prisutnost zelene površine u kondominiju ili u blizini, s igralištem za djecu, zasigurno će cijeniti obitelj s djecom u vuči.
Imati škole svih vrsta i razina, od vrtića, prolazeći kroz osnovne i srednje škole, u blizini stana, pokazat će se snažna točka na koju biste se trebali usredotočiti.
Balkon s pogledom na more ili planine pogled ili određenom panorama nisu loše poslovne kartice za potkrovlje ili stan na zadnjem katu.
Parkiranje automobila može predstavljati problem, posebno navečer u velikim gradovima. Ako kuća nema garažu ili parkirno mjesto, znajući da imate pravo parkirati se na posebnim prostorima, omogućava vam da ne budete imali problema gdje parkirati svaki dan, što je velika stvar u korist kuće.
Prodaja kuće: kako se ponašati tijekom posjeta
Ako ste se za prodaju praznog stana oslanjali na agenciju za promet nekretninama , vrlo je vjerojatno da će vas sam agent tražiti da mu ostavite komplet ključeva kako bi pristupio bez većih problema.
Idealno je rješenje, ali ako se bojite da gosti u vašem odsustvu mogu nešto slomiti ili oštetiti , samo odnesite predmete koje smatrate najskupljima .
S druge strane, kada je kuća na prodaju vaše trenutno prebivalište , posjeti će se obaviti u dogovoru s agencijom i klijentom, pa ih možete zakazati u vrijeme kada ste kod kuće.
Najprikladnije savjet je da se ponašaju ljubazno i pristojni domaćini, da je neka kuća posjet u mirnom način, tako da posjetitelji mogu razumjeti raspored prostorija, kvadratnu i drugih elemenata koji su važni za njih.
Gnjaviti ih informacijama nije pravi korak : oni će biti ti koji će htjeti pitati i saznati više o povijesti i posebnostima kuće, nesumnjivo nudeći vam sva njihova pitanja i nedoumice.
I očekujte popust! Čak je i malo uvijek dobrodošlo i može pozitivno riješiti pregovore.